光法案例丨无证卖房商品房合同纠纷案-凯发k8官网下载

基本案情：

2021年5月5日，薛某（认购人、乙方）与某置业公司（开发商、甲方）签订《房屋认购协议书》，约定总房款87万元。认购书约定：各方为解决争议而实际支付的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、保全费等）均由败诉方承担。薛某在认购协议签订之日向置业公司支付意向金1万元，置业公司出具《收据》一份。2021年5月9日薛某又支付首付款251237元，置业公司又出具《收据》一份。《房屋认购协议书》签订一年后，置业公司一直未与薛某签订正式预售合同，薛某提出退还购房款，2022年4月薛某签署《退房申请书》及《销售退款申请单》。2022年9月，薛某签署《业主退房申请书》，显示截至目前退款0元，剩余261237元房款为退还。2022年10月，置业公司退款10万元，剩余161237元至今未退。

裁判结果：

一审法院判决：

一、被告置业开发公司于本判决生效之日起十日内返还原告薛某161237元。

二、被告置业开发公司于本判决生效之日起十日内向原告薛某支付律师费8000元。三、驳回原告薛某其他诉讼请求。

裁判理由：

一审法院认为：原告薛某与被告置业公司签订的《房屋认购协议书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告主张被告xx置业公司没有房屋预售许可证，导致原告购房目的无法实现，且被告亦同意解除认购协议退还房款，要求退还剩余房款161237元，由于被告xx置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，故本院结合原告薛某提交的证据，对于原告的陈述予以采信。关于原告薛某要求被告xx置业公司承担律师费8000元的诉讼请求，该诉求符合双方的约定且不违背法律规定，本院依法予以支持。

案件分析：

因商品房买卖产生的纠纷在生活中较为常见，尤其是预售的新房，更易产生纠纷。根据我国商品房预售的相关规定，开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。本案原告与开发商签订认购协议后，开发商一直未取得预售许可，无法签订商品房买卖合同，导致原告购买房屋的目的无法实现，且本案在起诉前，原被告双方已达成退款合意。另本案认购协议约定了各方为解决争议而实际支付的费用由败诉方承担，最终法院支持了原告要求被告返还购房款，以及支付律师费的请求。

相关法律：

《中华人民共和国民法典》

第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百六十一条债务人在履行主债务外还应当支付利息和实现债权的有关费用，其给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行：

（一）实现债权的有关费用；

（二）利息；

（三）主债务。

《城市商品房预售管理办法》

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。