光法案例丨商品房买卖合同纠纷案-凯发k8官网下载

基本案情：

2017年7月2x日，xx公司（甲方、出卖人）与周某（乙方、预订方）签订《认购协议书》，约定：乙方自愿购买xx公司开发的"海景花园"项目5号楼1单元x0x商品房住宅壹套。乙方为取得房源的购买权，自愿交付定金3万元，此定金作为房源定金使用并充当首付款。双方约定：1．付款方式为按揭，原总价为401600元，优惠后价格为338184元。2．付款方式：(2）按揭贷款：此协议签订之日起3日内付清首付房款，否则房源不予保留。3.乙方必须在付清首付房款或全部房款，待接到甲方通知后7个工作日内，与甲方签订《商品房预售合同》，如选择按揭贷款，必须同时提交按揭贷款所需的真实、完整资料，逾期未提交，视为乙方自动放弃购买房源权利，甲方有权处理乙方所选房源而不另行通知。4．甲方承诺乙方所购买房源自2017年10月xx日起开始办理按揭贷款、《商品房预售合同》签订相关工作。因甲方原因逾期未办理相关手续，乙方有权向甲方要求补偿自2017年12月x日起按日支付乙方已付房款万分之一的延期违约金。5．甲方承诺自2017年10月xx日交房之日起，乙方有权依据自身情况提前接房并装修入住。

2017年7月2x日、2017年8月x日，xx公司分别向周某出具收据二张，分别载明："今收到周某交来海景花园5-1-x0x人民币30000元","今收到周某交来海景花园5-1-x0x首付款108184元"。

2019年1月xx日，xx公司发起公司2018年第2次（临时）股东会决议，决议内容：经代表公司表决权100％的股东同意，会议审议并通过了清算组确认《关于xx公司清算报告》,决定注销xx公司，如有遗漏债务，由股东承担偿付责任。王某、侯某在该决议上签字。同日，洛阳市工商行政管理局出具《准予注销登记通知书》，载明："经审查，提交的xx公司注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予注销登记。xx公司企业信息公示显示王某占股比例为60%，侯某占股比例为40%。

裁判结果：

一审法院判决：一、王某、侯某于本判决生效之日起十五日内向周某返还购房款138184元；二、王某、侯某于本判决生效之日起十五日内向周某支付资金占用期间利息损失（自2017年12月1日起以138184元为基数按年利率3.65%计算至实际清偿之日止）；三、驳回周某的其他诉讼请求。

裁判理由：

一审法院认为：周某与xx公司于2017年7月2x日签订《认购协议书》，该认购协议上已约定了涉案房产的坐落、单价、总价款、建筑面积等商品房买卖合同主要内容，且xx公司已经按照约定收受了购房款并向周某出具了收据，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定："出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效"，本案中，xx公司在与周某签订《认购协议书》时未取得商品房预售许可，且xx公司已于2019年注销至起诉前亦未取得商品房预售许可，故xx公司与周某签订的《认购协议书》应属无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定："民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定"。xx公司在未取得商品房预售许可的情况下与周某签订《认购协议》，存在过错，依法应向原告周某退还购房款138184元(108184元＋30000元）。关于周某诉求返还双倍定金60000元，案涉协议书中约定交付定金30000元作为房源定金使用并充当首付款，且在案涉协议违约责任中并未约定适用定金罚则，其并不属于定金担保，该款项实为预付款。故对于周某诉求返还双倍定金60000元，本院不予支持。周某诉求的自2017年12月1日起按照利率日万分之一计算违约金，因合同无效不产生违约责任，当事人应当根据各自过错承担相应的赔偿责任，故xx公司应向周某赔偿该笔购房款资金占用期间利息损失，结合原告诉求本院酌定利息损失自2017年12月1日起以购房款138184元为基数按年利率3.65％计算至实际清偿之日止。本案中，xx公司已于2019年1月31日进行注销，依法不再享有民事权利，承担民事义务，王某、侯某系xx公司的股东，二人在工商登记部门用于注销公司的《股东会决议》中约定，如有遗漏债务，由股东承担偿付责任，故王某、侯某应对xx公司所欠付周某债务承担清偿责任，王某、侯某应向周某退还购房款138184元并支付自2017年12月1日起以购房款138184元为基数按年利率3.65％支付至实际清偿之日止的资金占用期间利息损失。

案件分析：

商品房买卖相关纠纷在民事纠纷中系较为常见的一类，但同时也较复杂。就本案而言就涉及到几个难点问题：一、合同的效力问题；二、定金罚则的适用问题；三、公司注销后的责任承担问题。本案自原告周某与xx公司签订《认购协议书》，直至xx公司注销，xx公司一直未取得案涉房产的预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，此《认购协议书》无效。因《认购协议书》无效，其中的定金条款也应属无效，原告周某无法依照定金罚则要求被告双倍返还定金。本案法院认为《认购协议书》中约定交付定金作为房源定金使用并充当首付款，且在案涉协议违约责任中并未约定适用定金罚则，其并不属于定金担保，该款项实为预付款，从而不支持双倍返还定金，此观点有待商榷。《认购协议书》是原告周某与xx公司签订，原本应由xx公司对周某承担责任，但xx公司的两位股东即被告王某、侯某通过股东会决议将xx公司解散，并办理了公司注销登记。按照我国《公司法》的相关规定，公司解散后应当进行解散清算，清理债权债务，实际上xx公司并未对原告周某进行债务清算，根据我国《公司法》第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，被告王某、侯某应当对xx公司所欠付周某债务承担清偿责任。

相关法律：

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

第五百八十六条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条  当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第五条  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《中华人民共和国公司法》

第二十条

公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。

公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

第一百八十九条

清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。

清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产。

清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）

第二十条  公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。

公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。